投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理案例(投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計核算)

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理案例:

采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。轉(zhuǎn)換日，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”“累計折舊”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目;按投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目;原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

【例】2019年5月9日，甲房地產(chǎn)公司將出租在外的一塊土地使用權(quán)收回，開始用于本公司建造自用辦公樓。該塊土地使用權(quán)的賬面凈值為2370萬元，其中，原值為2600萬元。累計已攤銷200萬元，已提減值準(zhǔn)備30萬元。假設(shè)甲房地產(chǎn)公司采用成本計量模式。

轉(zhuǎn)換日，甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)23700000

投資性房地產(chǎn)累計折舊2000000

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備300000

貸：投資性房地產(chǎn)23700000

累計攤銷2000000

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備300000

采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益

轉(zhuǎn)換日，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目;按該項投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目;按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

【例】2019年5月9日，甲房地產(chǎn)公司將出租在外的一塊土地使用權(quán)收回用于房屋開發(fā)。2019年5月9日，該土地使用權(quán)的公允價值為5500萬元;該塊土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為5300萬元，其中，成本為5000萬元，公允價值增值為300萬元。甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)55000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本50000000

——價值變動公允3000000

公允價值變動損益2000000

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會計核算

成本模式下，對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)董事會或類似機構(gòu)正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租，持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期。

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目;原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。

【例】2019年2月10日，甲房地產(chǎn)公司與甲公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給甲公司使用，租賃期開始日為2019年4月1日。2019年4月1日，該寫字樓的賬面余額為1200萬元，未計提跌價準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后釆用成本模式計量。

2019年4月15日，甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓12000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品12000000

(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就是企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，應(yīng)于租賃期開始日，按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的賬面價值，將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀況的房地產(chǎn)，如果企業(yè)董事會或類似機構(gòu)正式作出書面決議，明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)董事會或類似機構(gòu)正式作出書面決議的日期。

企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)累計折舊”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目;按已計提的折舊或攤銷，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊”科目;原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

【例】2019年3月10日，甲房地產(chǎn)公司與甲公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將其自用的一棟寫字樓出租給甲公司使用，租賃期開始日為2019年4月1日，為期6年。2019年4月1日，這棟寫字樓的賬面余額為1500萬元，已計提折舊250萬元。假設(shè)甲房地產(chǎn)公司采用成本計量模式。

甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓15000000

累計折舊2500000

貸：固定資產(chǎn)15000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊2500000

公允價值模式下，非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目;原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

【例】2018年6月1日，甲房地產(chǎn)公司與甲公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給甲公司。租賃期開始日為2018年6月23日。2018年6月23該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為4700萬元。

甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

2018年6月23日轉(zhuǎn)換日：

借：投資性房地產(chǎn)——成本49000000

公允價值變動損益1000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品50000000

2018年12月31日，確認公允價值變動損益：

借：公允價值變動損益2000000

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動2000000

(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計提的累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目;原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

【例】2019年3月10日，甲房地產(chǎn)公司與甲公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將其自用的一棟寫字樓出租給甲公司使用，租賃期開始日為2019年4月1日，為期6年。2019年4月1日，這棟寫字樓的賬面余額為1500萬元，已計提折舊250萬元，公允價值為1600萬元。假設(shè)甲房地產(chǎn)公司采用公允價值計量模式計量，其賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓16000000

累計折舊2500000

貸：固定資產(chǎn)15000000

資本公積——其他資本公積3500000

六、投資性房地產(chǎn)處置的會計核算

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)，對于那些由于使用而不斷磨損直到最終報廢，或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時進行清理。此外，企業(yè)因其他原因(如非貨幣性交易等)而減少投資性房地產(chǎn)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。

(一)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)處置的賬務(wù)處理

轉(zhuǎn)讓按成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值.借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目;原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

【例】甲房地產(chǎn)公司將其自購的寫字樓出租給甲公司，并確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，甲房地產(chǎn)公司將該寫字樓出售給乙公司，合同價款為2000萬元(不含稅價格，增值稅采用簡易計稅方法，稅率為5%),乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為1500萬元，已計提折舊600萬元，未計提減值準(zhǔn)備(假設(shè)不考慮相關(guān)稅費)。

甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

收到出售價款時。

借：銀行存款21000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入20000000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)1000000

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)出時。

借：其他業(yè)務(wù)成本9000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊6000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓15000000

(二)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置的賬務(wù)處理

出售、轉(zhuǎn)讓采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按實際收到的金額，借i己“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額.借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目。同時，結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動。若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。

【例】2018年5月5日，甲房地產(chǎn)公司與甲公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給甲公司使用，租賃期開始日為2018年6月1日。2018年6月1日，該寫字樓的賬面余額為3000萬元，公允價值為3500萬元。2018年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為3300萬元。2019年8月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以3200萬元(不含稅價格，增值稅采用簡易計稅方法，稅率為5%)出售，出售款項已收訖。甲房地產(chǎn)公司采用公允價值模式計量(假設(shè)不考慮相關(guān)稅費)。

甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

2018年6月1日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

借：投資性房地產(chǎn)——成本35000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品30000000

資本公積——其他資本公積5000000

2018年12月31日，公允價值發(fā)生變動。

借：公允價值變動損益2000000

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動2000000

2019年6月，出售投資性房地產(chǎn)。

借：銀行存款33600000

其他業(yè)務(wù)成本30000000

投資性房地產(chǎn)——公允價值變動2000000

資本分積——其他資本公積5000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本35000000

公允價值變動損益2000000

其他業(yè)務(wù)收入32000000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)1600000

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